4月1日增值税调整对房地产行业有哪些影响

发布时间：2019-04-23 10:45:18 来源：青岛名仁 会计

一、此次税率调整的内容

 

根据国务院政府工作报告和李克强总理相关答问，中国政府拟从2019年4月1日起，对我国增值税税率将进行，调整的主要内容为：

1.纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%、9%。

2.纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%。

3.原适用6%税率的行业，由于进项抵扣税率的降低，造成的税负上升将通过加计抵扣的方式进行解决（具体方式尚待明确）。

4.即原适用16%和10%税率分别调整为13%和9%，此次调整后，将很可能不再保留16%和10%和税率，此次调整房地产企业和建筑业的适用税率也相应调整为9%。

 

二、税率调整对房地产企业的影响

 

（一）对房地产销售的影响

此次税率调整后，房地产公司销售不动产，对于购买客户可抵扣的进项税由原来的10%降低为9%，对购买商业的客户，会产生一定的影响，但由于降幅较低，且是全国各行业均同步降低。而我国目前房地产销售均是按含税价定价，并未将税款单列，总体来说，对销售的影响较小。

 

（二）对房地产企业增值税税负的影响

1.对老项目税负的影响

此次税率调整，只是房地产适用的税率10%调整为9%，对老项目适用的简易征收率5%并未进行调整，包括项目预缴时的预征率也暂未进行调整。因此，此次税率调整对房地产老项目的增值税税负不产生影响。

2.对新项目税负的影响

（1）对销项税额的影响

对房地产新项目，按纳税义务发生时间，即交房时间，在2019年4月1日以后交房的，销项税额将按9%进行计算，相对于原适用10%的税率来看，销项税将降低1个百分点。

（2）对进项税额的影响

A、对于房地产新项目，2019年4月1日后支付的工程款，由于建筑业调低税率，其取得的可抵扣的进项税额也将调低，由原10%降低为9%（如施工单独属于甲供材等模式下适用3%的简易征收，则不影响。

B、对于项目4月1日后采购的各类材料物资，其取得的可抵扣进项税额也将调低，由原来的16%降低为13%。

C、同时新项目园林绿化等工程中所采购的苗木等农产品，其可抵扣的进项税额也将由原10%降低为9%。

总体来说，房地产项目的主要工程、采购成本的可抵扣进项税额将降低1-3个百分点（服务类6%的进项不变，但其占比较小）。

（3）对增值税税负的影响

A、综上对房地产项目销售和进项的分析，房地产项目销项将下降1个百分点，进项将下降1-3个百分点，但由于销项税额通常会大于进项税额，因此总体来说，房地产项目的增值税税负将会降低，降低的幅度接近于项目毛利的1%。但如项目大量采用甲供材料，由于材料进项将降低3个月百分点，房地产项目的增值税税负甚至有可能会上升。

B、对于前期已完成大量施工的项目，已取得的10%工程款发票和16%的材料发票，均可以正常的抵扣。此类项目如在4月1日后交房，在4月1日之后产生纳税义务，其销项税率按9%计算，则此类项目增值税负的下降幅度将更明显（从目前的政策可以按此理解，后期等国家税务总局进一步明确相关执行细则）。

 

三、建议的应对措施

 

（一）房地产销售交付

基于上述税率的变化，和目前的政策分析，为有效降低税率，近期房地产公司的相应房地产新项目交付，建议在4月1日以后进行，以可享受降低税率带来的税负的下降收益。

 

（二）施工采购业务合同的签订

由于税率的下降，在近期签订施工合同时，为确保可抵扣进项税额下降后，总体支付的款项也同步下降，在签订合同时应注意：

1.尽量采用不含税价的模式进行签订，增值税单独进行约定，即签订不含税价合同，同时约定增值税的税率按国家规定税率执行，如遇国家政策调整，按调整后的税率执行。

2.如采用含税价模式签订，其在做合同金额报价时，其适用的增值税税率应按调整后的税率进行测算，即工程按9%、材料采购按13%进行。同时如遇国家政策调整降低增值税税率，按调整后的税率相应调整合同总价。

 

（三）已发生的业务的衔接

1.已签订合同的修订

基于税率的调整，对尚未发生的业务，供应方已无法按之前合同签订时的增值税税率开具增值税专用发票。因此，对于前期已签订的合同，如约定的是含税价，建议对尚未执行的业务与对方进行协商，调整相应的合同总价或计价的方式。特别是对于工程类合同，对于后期尚未执行的业务，需明确后期结算时，其税率按调整后9%的税率进行。

2.已发生业务发票的取得

对于已经发生的业务，尚未取得发票的，由于此次税率的调低，建议房地产企业在4月1日前要求供应方按现行的税率将发票全部开具，以确保能按之前的高税率抵扣进项税额。

虽然目前政策并未限制4月1日后，对之前已发生业务不能再按之前的税率开具发票，但4月1日后再按之前税率开具，在程序及供应方是否有滞纳金方面均会存在障碍。因此，建议对已发生业务要求供应商在4月1日前全部开具发票，尤其是按含税价签订的合同。

3.已取得发票的认证

对于4月30日前已取得的发票，根据根据国家税务总局公告2017年第11号的规定，自2017年7月1日起，增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。因此对于已取得的专用发票无需在3月30日前进行认证，按上述360日的期限进行认证即可。

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